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破解2020年疫情后防城港房地产市场销售困局

发布日期:2020-04-13 来源: 互联网 阅读量(


随着4月4日清明节的到来,肆虐了三个多月的新冠病毒疫情也接近了尾声,防城港的房地产市场仍旧没有太大的起色,价格与销量双双下行。这期间虽然有恒大的75-81折的优惠,其它楼盘譬如碧桂园,但也属于“万花园中一点红”。去化掉了部分房源。

小编个人认为,恒大的“以价换量”在目前房地产市场状况下,还是非常可取的。毕竟房地产暴利时代即将过去,尽管投资商、开发商不愿意承认,但是,市场就客观的摆在面前,正所谓:“识时务者为俊杰”,这个“时务”就是变化的、客观的市场,中国还真的缺少恒大这样的俊杰。

2019年下半年,尤其是7月份后所表现出来的防城港房价水平,基本处于微调状态。也就是微涨或者是微跌状态,这样下去,会造成大面积房源滞销,因为很多的人处于一种持续观望,“持币待降”的一种心理状态,样就造成下半年以及以7月份为特点的房屋的销售受制的状态,尽管开发商也拿出了一定力度的促销,比如送券、送装修、低值等。但是,效果都不是很明显,一些刚需购房者和初步改善型购房需求者还是不买账。

2020年国家大政方针是“维稳”,尤其是疫情以来,“复工稳就业,复产稳经济”的双稳,与房地产市场一样,需要的是稳定。所以,房地产市场不可能“大涨大跌”的。也就是说一些炒房者喜欢大涨,一些刚性需求和初步改善型的人喜欢大降,这两个极端都不可能出现。国家调控的一个根本原则就是保房价的稳定,但是这并不是说,房价在一定范围内就不能降低,那么房价怎样才能降低?销量总不能总是在下行线上吧。

1、这第一方面就是投资商,假设没有投资商的资金注入,开发企业也不会有很好的一个资金链,但就目前市场状况,房地产的“快速投入,快速产出”,在房价不降的情况下已经不可能了,也就是说投资和收益比是否可以降低一些?投资商在目前房地产市场走势不明朗的市场背景下,资金的快进快出,总要比资金被利润“套牢”要好。

2、第二点就是开发企业,利润值是从9%~20%,个别的可以达到30%-40%,当然这是极少数的。那么这一部分的利润能否降低?像恒大一样,降利润抢蛋糕,快速销售,快速回笼资金。企业只有合理、可控的负债,才能实现健康永续发展。反之,追求所谓“利润最大化”的房企,破产倒闭的占比最高。

3、第三点就是房地产销售代理公司,房地产销售代理公司的利润是2%-5%左右,这一部分虽然百分比不是很高,但是它的基数很大。

4、第四就是房产中介公司,房地产销售代理公司主要是进行分销,中介公司会得到相应4%~6%的销售佣金,或者是平均每平方米400-600的佣金,这部分佣金能否根据市场情况,让利于购房者,也是一个销售“破局”不可忽视的一个方面,会带来销售量的增。

5、房地产经纪人收益,尤其是沿海楼盘,包括海南的楼盘、广西的楼盘以及大理等云南楼盘。拿南宁做比例,整个南宁市的经纪人大约有100万人,四线城市防城港市的经纪人,注册和非注册加起来的也应该有 10万人,这些经纪人的受益,基本是在每套房子2万至4万块钱左右,竞争激烈的时候可以降低到5千到1万元,这一部分收益也是推高房价的一个主要因素,因为当地没有协会,市场化经济,定价权完全在于销售代理同开发商的协商。

6、国家的拿地反哺政策,能否给予土地回补的政策?因为要稳定了房价,国家的土地税收税费对开发商来讲也是房价成本构成的主要部分,应该给予重点考虑,不稳“低价”如何稳定“房价”,总是劝导开发商走出房地产暴利时代,政府相关部门,尤其是国土资源局、税务局等是否也该考虑一下政策了。

以上6点是就是能够使破解房地产目前价格以及房地产销售受阻的问题,如果协商一致破局,会将现有房价降到30%-40%,二线城市原价100万的房子降到70万,三四县城市50万的房子降到30万。对房产2套以上(不含2套)者限购、加征额外购房税收,真正做到“房住不炒”。对此,您有什么想法?请联系我们。


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